Розділ 2
Розробка комплексної ринкової багатофакторної оцінки міських земель
2.1. Алгоритм комплексної багатофакторної оцінки міських земель
Інтенсивний розвиток оцінкової діяльності земельних ресурсів України направлено
на підвищення ефективності використання землі, збільшення виробничого,
інвестиційного та соціального потенціалів земельних ресурсів, формування
ефективного механізму регулювання земельних відносин та управління земельними
ресурсами. Таким цілям найкраще за своїм положенням і складом відповідає
розроблена ринкова багатофакторна оцінка міських земель.
В методичному відношенні ринкова багатофакторна оцінка міських земель являє
собою інтеграцію (об’єднання) різних принципів оцінки з використанням
найкращого і найповнішого досвіду, що склався в даних економічних умовах
розвитку міста. При цьому зміст різних принципів оцінки доповнюють один одного
і не повторюють оцінки одного і того самого елемента з погляду цінності міської
землі. Отже, реалізується процес узгодження результатів комплексної оцінки із
системою земельного кадастру з урахуванням системи поділу міської території на
ділянки і з урахуванням елементів земельної політики. В результаті цього і
отримано об’єктивну багатофакторну оцінку, яка відповідає складності
інфраструктури і багатоплановості використання міської території міст України
[3,4].
В місті окремі ділянки території мають різну цінність. Вона залежить від:
місцерозташування ділянки (центральні райони або периферія);
транспортної доступності до центру міста;
близькості до джерел забезпечення об’єктів обслуговування;
густини об’єктів обслуговування;
густини інженерного забезпечення;
характеру використання території;
природних, екологічних та інших факторів.
Ці відмінності і формують цінність міської території і, отже, диференційовану
плату за використані ділянки міської території.
На основі попередніх аналітичних опрацювань і розрахунків оцінки земель міст,
автор вважає найбільш раціональним здійснювати кадастрову багатофакторну оцінку
території міста на основі незалежного за факторним підходом з подальшою
графоаналітичною обробкою отриманих результатів і визначенням результуючої
комплексної оцінки – індексу цінності території.
Відповідно до пропозиції алгоритму в складі ринкової багатофакторної оцінки
міських земель виділені дві незалежні оцінки: економічна (оцінка виконується у
вартісних показниках) і багатофакторна містобудівна (якісна оцінка з елементами
експертного підходу). Також в умовах сучасних міст необхідно враховувати
санітарно-екологічні та деякі антропогенні фактори.
Важливим елементом, який впливає на показники цінності земельних ділянок, є
містобудівна політика, що визначає основні напрямки функціонального
використання і розвитку територій, містобудівні пріоритети та обмеження. Однак
відсутність матеріалів з перспективного розвитку території міст (містобудівного
кадастру) значно ускладнює завдання врахування пріоритетів і обмежень розвитку,
значущості різних містобудівних факторів з точки зору земельної політики з
врахуванням критеріїв планування і забудови міст.
При виконанні комплексної ринкової багатофакторної оцінки міських земель
необхідно враховувати більшу кількість факторів, що впливають на цінність
земель. Для того щоб отримати комплексну оцінку на основі оцінок виділених
факторів автор запропонував визначати коефіцієнти відносної вагомості
(відносної значущості) кожного фактора в їх сукупності. Методика ринкової
багатофакторної оцінки передбачає проведення спеціального експертного
опитування висококваліфікованих спеціалістів міського управління.
Для модифікації комплексної оцінки рекомендується використовувати графічну
основу зонування у вигляді системи кадастрових секцій. Для цього необхідно
провести додаткове корегування усіх меж оцінкових районів за блоками
економічної оцінки і всіх факторів якісної містобудівної цінності міської
території [5,6,24,25].
Процедура узгодження графічних результатів комплексної містобудівної оцінки з
об’єктивно отриманими межами оцінкових ділянок і схемами поділу території міста
дає змогу отримати відкриту систему оцінки міської території, в якій місто
можна розглядати як цілісне соціально-економічне явище та використовувати всі
переваги кадастрової системи. В цьому випадку деякі питання узгодження
містобудівних особливостей міської території можуть простіше розв’язуватися на
базі інформації земельного кадастру.
Ми пропонуємо комплексний підхід, який дасть змогу представити алгоритм
комплексної ринкової багатофакторної оцінки у вигляді окремих блоків та
показати послідовність реалізації основних технологічних операцій (рис. 2.1.).
Комплексна ринкова багатофакторна оцінка земель поділяється на економічну
оцінку та багатофакторну містобудівну оцінку міської території, які в свою
чергу ведуть до визначення розрахункових ділянок комплексної оцінки та
розрахунку попереднього індексу комплексної оцінки території. В подальшому
виконується узгодження результатів оцінки, внесення поправок, перерахунок
оцінки з врахуванням кадастрового поділу та створення системи інформаційного
забезпечення території. В результаті виконання такої послідовності і
виконується багатофакторна оцінка міських земель.
2.2. Інформаційне забезпечення багатофакторної оцінки міських земель
Для того, щоб побудувати загальну модель системи кадастрової оцінки міських
земель, доцільно розглянути систему руху грошових потоків, пов’язаних з
земельною нерухомістю.
Систему грошових потоків пов’язаних з земельною нерухомістю, можна зобразити
схемою, показаною на рис.2.2