Розділ 2. Характеристика договору оренди державного та комунального нерухомого майна присвячений дослідженню поняття договору оренди державного та комунального нерухомого майна, його форми та змісту, порядку укладання та припинення, відповідальності за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна.
У підрозділі 2.1. "Поняття та форма договору оренди державного та комунального нерухомого майна" досліджено договірну конструкцію, якою опосередковуються господарсько-правові відносини оренди державного та комунального нерухомого майна, а також сформульовано пропозиції щодо її вдосконалення.
Проаналізовано чинне законодавство щодо форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна. Виявлено, що головною метою нотаріального посвідчення угод є перевірка законності вчинених угод, забезпечення їх публічної вірогідності. Вказано, що мета, яка є виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод із нерухомістю, цілком збігається з цілями, визначеними системою державної реєстрації. Аргументовано, що система державної реєстрації прав на нерухоме майно й угод з ними ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує гарантію захисту майнових прав сторін договору та підтверджує існування на державному рівні оренди певного об'єкта державного та комунального нерухомого майна. Визначено, що закріплення в Цивільному кодексі України трирічного терміну, при укладенні на який договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, є необґрунтованим. У роботі зазначено необхідність гарантій, забезпечуваних нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією договорів, також для договорів оренди, укладених на термін менше трьох років.
Аргументовано, що специфіка господарської діяльності та наявність особливого правового режиму державного та комунального нерухомого майна обумовлює необхідність удосконалення законодавчої регламентації форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна шляхом закріплення в Господарському кодексі України норми щодо обов'язкової державної реєстрації договору оренди незалежно від терміну його дії, з виключенням обов'язкового нотаріального посвідчення договору оренди державного та комунального нерухомого майна.
У підрозділі 2.2. "Істотні умови, права та обов'язки сторін договору оренди державного та комунального нерухомого майна" проаналізовано законодавчі вимоги щодо змісту господарського договору оренди державного та комунального нерухомого майна.
Дослідження переліку істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна дає підстави стверджувати про недоцільність деяких його складових. Сформульовано пропозиції до законодавства щодо виключення з переліку істотних умов умови про порядок використання амортизаційних відрахувань, оскільки її законодавча регламентація набула імперативного визначення в ч. 3 ст. 23, ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Обґрунтовано доцільність внесення до істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна умови щодо порядку та строку оплати комунальних платежів (у випадку покладення обов'язку щодо сплати комунальних платежів на орендаря). Комунальні платежі не є частиною орендної плати, проте стосуються майнових інтересів сторін, отже підлягають обов'язковому узгодженню при укладенні договору оренди державного та комунального нерухомого майна.
Констатовано доцільність забезпечення ефективного використання державного нерухомого майна, яке належить до сфери управління органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування шляхом дозволу здачі в оренду їх вільних площ, у зв'язку з чим запропоноване виключення з переліку об'єктів, які не можуть бути об'єктами оренди, нерухомого майна органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування.
З метою досягнення цілей страхування орендованого майна, яке є однією з істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна, запропоновано доповнити ч. 3 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" положенням такого змісту: "Страхова сума не повинна бути меншою за розмір вартості орендованого майна, визначеного в договорі, а строк дії договору страхування повинен відповідати строку дії договору оренди".
Зазначена певна невизначеність порядку реалізації переважного права орендаря на укладання договору на новий строк, зокрема, в частині терміну дії означеного права. Аргументовано доцільність закріплення в Законі України "Про оренду державного та комунального майна" положення, що коли орендодавець відмовив орендареві в укладенні договору на новий строк, але протягом року з дня закінчення строку договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати в суді перекладення на себе прав і обов'язків за укладеним договором.
Обґрунтовано необхідність чіткої регламентації процесу реалізації права орендаря на поліпшення орендованого нерухомого майна. У роботі визначено, що доля поліпшень залежить від двох моментів: по-перше, чи було отримано згоду орендодавця на здійснення цих поліпшень; по-друге, чи є ці поліпшення від'ємними або невід'ємними. Виявлено, що суди не мають однозначної позиції стосовно визначення невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна. Запропоновано закріпити у законодавстві визначення: "Невід'ємним є поліпшення, яке безповоротно поліпшує його якісні характеристики та яке не можна відокремити від об'єкта оренди без значної шкоди для майна". Законодавче закріплення цього положення сприятиме розмежуванню понять "невід'ємні поліпшення" та "капітальний ремонт", плутанина щодо яких має місце на практиці.
Аргументовано, що визначений Фондом державного майна України порядок отримання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна не є ефективним, приймаючи до уваги відсутність визначення строків н
- Київ+380960830922